Fiscalité, complément de revenu, constitution d’un patrimoine ? Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ? Entre le neuf et l’ancien, les motivations divergent.
Faire baisser ses impôts. C’est ce qui pousse, en premier, les Français à investir dans l’immobilier locatif. Selon une étude du Crédit Foncier publiée le 18 septembre 2014, 77% des sondés investissant dans le neuf le font d’abord pour profiter des niches fiscales.
Il faut dire que les dispositifs d’incitations fiscales dans le neuf prolifèrent ces dernières années (Robien, Scellier, Duflot, projet de loi Pinel…) car ce sont les investisseurs qui contribuent également à construire des logements.
« Investir dans le neuf, c’est aussi avoir l’assurance d’une certaine tranquillité. Le bâtiment est aux normes et on n’a pas à faire de travaux avant plusieurs années », ajoute Christine Vassal-Largy, directrice du pôle immobilier de Thésaurus.
Si la fiscalité est au cœur des décisions d’achat, l’emplacement du bien est parfois négligé. 51% des investisseurs privilégient des régions éloignées des leurs. Des marchés dont ils ne savent rien, au risque, comme le rappelle Christine Vassal-Largy « d’investir dans des zones où il n’y a pas de demande locative importante ».
LE PATRIMOINE AU CŒUR DE L’ANCIEN
Dans le locatif ancien, l’idée d’acheter un logement pour payer moins d’impôts ne représente qu’une faible proportion des personnes interrogées (24%). Et pour cause, les avantages fiscaux sont inexistants. Les deux tiers des acheteurs vont d’ailleurs porter leur dévolu près de chez eux.
Ces acquéreurs cherchent principalement à se constituer un patrimoine en investissant dans l’ancien (55% contre 44% pour les investisseurs dans le neuf) selon l’enquête.
Un constat à nuancer pour Christine Vassal-Largy : « La constitution d’un patrimoine est, à mon sens, la préoccupation principale des investisseurs dans l’immobilier neuf ou ancien. C’est le seul moyen d’obtenir un patrimoine sans épargne, en s’appuyant uniquement sur le crédit. Quant à l’ancien, n’oublions pas la dimension économique. Les prix des biens sont en moyenne 20% moins chers que dans le neuf. »
LES APPARTEMENTS ONT LE VENT EN POUPE
Pourtant, qu’il s’agisse de l’ancien ou du neuf, les logements achetés se concentrent sur les mêmes zones. 75% des biens immobiliers se situent dans le sud de la France selon le Crédit Foncier (Aquitaine, Midi-Pyrénées, Languedoc-Roussillon, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes) et en Ile-de-France (18 % des investissements locatifs).
La quasi-totalité des biens sont des appartements (89%) de 42 m² carré en moyenne autour de 167.000 euros. Un tiers des logements dépasse les 200.000 euros. Quant aux acheteurs, selon l’étude, ils gagnent entre 2500 et 6000 euros par mois. Des revenus qui permettent à certains emprunteurs de maximiser leurs déductions fiscales puisque la moitié des biens sont financés à 100% par crédit immobilier sans aucun apport personnel.
REVENU COMPLÉMENTAIRE CONTRE TRANSMISSION
L’apport d’un revenu complémentaire arrive en troisième position des motivations dans l’investissement neuf (42% des sondés). La possibilité d’obtenir une rente attire, notamment les jeunes, comme le rappelle Ulrich Maurel, fondateur du courtier en prêt Immoprêt : « Certains, inquiets de ne pas avoir de retraite à l’avenir, choisissent d’investir dans l’immobilier tôt dans l’idée de bénéficier d’une rente locative pour leurs vieux jours. »
Une préoccupation partagée par les acquérants de l’ancien, puisque le revenu complémentaire se place en seconde position dans leurs motivations (54% des sondés). Viens ensuite, pour ces acheteurs, la transmission d’un bien aux enfants (36%).