Après de longs mois de résistance, le prix des logements commence à baisser. Ce mouvement, observé partout en France, risque de se poursuivre, tant la situation économique morose, la défection des investisseurs et l’exclusion des jeunes candidats à la propriété freinent le marché. Une aubaine pour des acheteurs auxquels L’Express livre les meilleures pistes.
C’est un secret de Polichinelle. Le marché de l’immobilier, dont on loue à longueur de temps l’étonnante résistance, accuse un vrai recul. Aujourd’hui, malgré les apparences, plus aucun acheteur n’est dupe : la baisse des prix est bel et bien entamée. Et derrière les chiffres officiels – une baisse de 1,9% pour la France entière, selon la Fnaim – se cachent parfois des corrections sévères. Non seulement dans les zones rurales, où « les valeurs peuvent dégringoler de 20 à 25% », affirme Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com, mais aussi dans des villes autrefois intouchables, comme Lyon, Marseille, Paris ou Neuilly.
Une tendance forte qui ne devrait pas surprendre : la situation économique est difficile, la croissance à zéro et le pouvoir d’achat des ménages s’effrite, tandis que leur moral s’effondre. « La confiance n’existe plus », affirme Laurent Vimont, président de Century 21 France. Et ce n’est pas la loi Alur, imaginée par Cécile Duflot, ex-ministre du Logement, qui va aider à remonter la pente. Au contraire, l’encadrement des loyers, par exemple, a découragé les investisseurs, « plus que jamais attentistes », regrette Alain Dinin, président du groupe Nexity, plongeant le secteur – notamment celui des logements neufs – dans le marasme : d’avril à juin 2014, les mises en chantier ont chuté de 19,3% en France, selon les dernières statis tiques du ministère, publiées cet été. Et même si le gouvernement Valls compte proposer à la rentrée des mesu res en faveur de la construction (amélioration du dispositif d’investissement locatif) et des familles modestes (élargissement du prêt à taux zéro), l’atterrissage devrait se poursuivre.
Musclé, tendu, compliqué. En cette fin d’été, le marché n’en finit pas de broyer du noir. Les Français, grands amoureux de la pierre, semblent avoir perdu leur enthousiasme.
« La psychologie s’invite au coeur des transactions »
Certes, les acheteurs sont en partie revenus, comme le prouvent les 730000 transactions enregistrées par la Fnaim cette année. Mais ce retour se fait dans l’inquiétude et la mauvaise humeur. « Les contrats se signent dans un climat électrique », souligne Christine Fumagalli, directrice de l’agence Orpi Alésia-Didot, à Paris. Quand ils ne sont pas cassés purement et simplement, souvent après un week-end de réflexion fatal à la transaction. Comme si les acheteurs doutaient de leur choix ou le regrettaient par avance. « La psychologie s’invite au coeur des transactions », observe Roger Abecassis, patron de Consultants Immobilier.
Même valse-hésitation dans le neuf, où les négociateurs dépriment. « Nous n’avons jamais enregistré un taux d’annulations aussi fort », s’étonne Jean-Philippe Bourgade, directeur général du groupe Bouwfonds Marignan. Un constat douloureusement partagé par l’ensemble des promoteurs. Les nouvelles exigences de la loi Alur concernant l’acte de vente n’arrangent rien : la nécessité de fournir un nombre incalculable de documents (notamment les règlements de copropriété) retarde la signature de un ou deux mois et provoque des renonciations en cascade. « Ces cinq semaines d’attente supplémentaires ont fait capoter une vente à plus de 7 millions d’euros dans le XVIe arrondissement de Paris. L’acquéreur a largement eu le temps de se rétracter », déplore Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France & Monaco.
Un climat « anxiogène »
C’est dire que ce climat « anxiogène », selon l’expression de Stéphane Theuriau, président de Cogedim, empoisonne le secteur. « Il détruit la confiance et l’envie », accuse Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi. Au point que « l’accession à la propriété ne semble plus être une priorité pour les acheteurs », regrette Stéphane Atlan, directeur des agences Royalimmo de la capitale.
Certes, « le marché français de l’immobilier, à la fois fragile et résistant, alterne depuis 2008 les hauts et les bas, pour finalement se maintenir tant bien que mal », analyse Olivier Eluère, économiste, spécialiste du logement au Crédit agricole. Mais, aujourd’hui, la donne a changé : le retour des secundo-accédants (les familles déjà propriétaires) – qui avaient repoussé leurs projets en 2012 pour se rattraper à la fin de 2013 – n’empêche plus la décrue. Ni d’ailleurs le niveau historiquement bas des taux, à 2,7% : principal moteur des ventes de logements à la belle époque, « le crédit a perdu son effet booster », constate Bernard Cadeau. En tous les cas, « il ne suffit plus à faire redémarrer la machine », affirme Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris Ouest.
En à peine quelques mois, la situation s’est dégradée. Les investisseurs (souvent des particuliers se préoccupant de leur retraite), découragés par l’encadrement des loyers et le manque de visibilité fiscale, ont presque totalement disparu. Dans l’ancien, « le marché des appartements occupés est devenu catastrophique : on ne vend plus rien », s’exclame Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit foncier immobilier. Partout, dans les grandes villes, c’est le même désappointement : ce studio de 22 m2 à 225 000 euros, situé dans la très chic rue Saint-Honoré, à Paris, loué 800 euros par mois, n’a pas suscité un seul appel. Ni cette studette de 15 m2 pourtant au coeur du quartier étudiant du Ve arrondissement.
La suite de l’article ici.