L’aventure d’un achat en montagne

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INFOGRAPHIE Les prix se maintiennent à des niveaux élevés dans les grandes stations de sports d’hiver. Mais l’activité est morne et les acheteurs disposent de marges de négociation sur les petites surfaces à rénover.

Sur un marché de la résidence secondaire sinistré, les stations de sports d’hiver font de la résistance. Certes, les prix et les volumes de vente sont en légère baisse, mais sans décrochage brutal. Le micromarché de l’immobilier de montagne met en lumière sa spécificité et sa relative résilience. Mais ce sont surtout les stations de ski bien situées et les logements de qualité qui affichent une capacité de résistance à la crise.

En raison notamment de la rareté du foncier, les prix se maintiennent à des niveaux élevés dans les stations réputées des Alpes. Celles-ci continuent en outre à réaliser d’importants investissements en infrastructures – remontées mécaniques, espaces « aqualudiques », centres de bien-être et de remise en forme… – pour maintenir leur standing. Acheter à la montagne nécessite une attention particulière. Il faut se montrer sélectif au sein d’un parc disparate.

Où acheter ?

Comme pour tout investissement immobilier traditionnel, la pertinence de l’emplacement est déterminante. « Attention à l’achat coup de cœur et à la perte d’objectivité pour un logement dans une station où l’on a l’habitude de venir skier, prévient Alexandre Teitgen, directeur de Cerenicimo Asset. Il faut rester rationnel. »

Si vous visez l’achat plaisir, pour votre usage personnel, et que vous pouvez assumer seul votre coup de cœur, vos goûts et vos habitudes au ski priment. Mais si vous pensez location et à plus long terme revente, au sein d’un parc qui compte plus de 350 stations de montagne, réparties sur 6 massifs, « les stations des Alpes, dont les domaines skiables ont une taille significative et qui ont le chiffre d’affaires suffisant, sont à privilégier », recommande Alexandre Teitgen. Il déconseille ainsi d’investir sur le marché pyrénéen, récemment épinglé par la Cour des comptes pour l’endettement et le manque de rentabilité des deux tiers de ses stations. « L’investisseur doit viser en priorité les stations avec un bon enneigement, un emplacement judicieux et des biens de qualité », résume Virginie Armanet, responsable MeilleursAgents.com en Rhône-Alpes.

à quel prix ?

Dans les stations de réputation internationale, comme Val-d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix…, les prix – élevés (voir ci-contre) – restent quasiment stables pour les biens les plus courus. Les logements spacieux et confortables, au minimum des T2 d’environ 50 m2, de 2 chambres, situés au pied des pistes ou au centre des stations, se vendent facilement, car ils répondent à la demande locative de la clientèle française comme étrangère. Les « petits » chalets, de 90 à 100 m2, sont aussi très recherchés mais plus rares.

L’investisseur peut également cibler des stations-villages de moyenne montagne, moins renommés, mais dont les prix sont plus abordables, comme Samoëns ou Les Carroz, en Haute-Savoie, qui sont reliés à un grand domaine de ski alpin où se situe la station phare de Flaine. Ce qui permet d’acheter des logements moins chers, mais de qualité, et de viser une clientèle plus large que celle du ski, notamment celle de retraités qui y achètent des résidences principales.

Peut-on faire des affaires ?

Les bonnes affaires ne sont pas faciles à dénicher, mais les investisseurs retrouvent des occasions de négocier s’ils s’intéressent, au sein des stations performantes, à de petites surfaces spartiates des années 1970 qui n’ont plus la cote, studios et studios cabine à rénover.

Débusquer au sein d’une même copropriété les studios mitoyens à rafraîchir peut être payant. De même que repérer les stations où l’arrivée de programmes neufs à la commercialisation fait sensiblement baisser le prix de l’habitat ancien.

Dans le neuf, en dépit de la crise, des logements, en résidence de tourisme sous baux commerciaux, éclosent chaque année.

C’est le cas à Valmorel, où une résidence MGM 4 étoiles avec piscine et spa, La Grange aux Fées, a été ouverte fin décembre avec une première tranche de 71 appartements meublés et décorés, du 2 au 5 pièces duplex, commercialisés à partir de 216.667 euros hors taxes. Pour l’investisseur, la rentabilité visée se situe autour de 3,20 % et 3,30 % dans une formule qui comprend quatre semaines d’uti­lisation personnelle. Le groupe MGM prévoit de nouvelles ouver­tures de résidences 4 étoiles en décembre prochain à Samoëns (55 appartements), à Tignes 1800 (65) et à Val Cenis (13). Et envisage la création de sa première résidence 5 étoiles à Chamonix.