Le compromis est un document juridique, il vous engage. Il faut bien lire et étudier le document quand on signe, surtout quand on n’a pas l’habitude et que le cabinet notarial peut jouer un rôle un peu intimidant. Sans motif, on a 10 Jours pour se rétracter ce que la Loi prévoit pour protéger des acquéreurs victimes de vendeurs indélicats ou de méthodes de vente discutables. C’est ainsi, en immobilier, on ne se tape pas dans la main pour finaliser un vente, on en passe par le compromis. Comme je suis un peu en avance au rendez-vous, j’attends mes clients au café devant l’étude ce matin (je ne vais pas forcément publier aujourd’hui) et je vais en profiter pour parler un peu du compromis.
Souvent j’entends les gens mélanger compromis et compromis, en parlant de compromis pour la promesse, mais également pour l’acte authentique. Il y a bien deux étapes dans un compromis, et elle sont distinctes dans les faits et dans le temps. Là, les habitués de la Promesse, les cow-boys de la signature, les Lucky Luke de l’immobilier m’ont déjà lâché… « On le sait tout ça »… Peu importe, il peut être utile de le mettre à plat. Je n’écris pas pour Picsou Magazine des articles pour enfants, ni pour le magazine des notaires, je ne fait qu’un partage d’expérience. D’ailleurs à ce titre la zone de commentaires vous appartient.
Il s’écoule généralement 3 mois entre la signature d’un avant-contrat que représente la promesse unilatérale de vente et la signature de l’acte authentique de vente devant notaire(s). Les clefs du logement sont alors échangées comme un rituel, et les sommes transitent d’un compte à un autre. Les 3 mois permettent aux deux parties de concrétiser une partie des engagements pris lors de l’avant contrat. Vider les lieux, organiser un déménagement, trouver un financement, etc… Et le Notaire a lui aussi tout le temps nécessaire pour préparer son intervention théâtrale. Car oui, toute personne ayant assisté à une signature devant notaire trouvera cette lecture de l’acte, bien qu’indispensable, totalement inutile. Mais les protocoles sont à respecter, et personne ne saurait dire à un notaire, même si tout le monde en meurt d’envie, « Allez abrège! Envoie la Thune!! / Par ici les clefs!! ».
On ne sait pas assez que le Notaire n’est pas indispensable. En effet un acte sous seing privé, entre les deux parties peut-être réalisé, et certaines agences, de moins en moins rédigent et organisent les signatures. C’est pour certaines agences un acte noble, qui leur permet de légitimer leur locaux et leur statut. Je comprends et conforte cela. Hélas, dans certains cas, les agents immobiliers s’enfuient avec le chèque de séquestre, et c’est pourquoi la confiance des gens, alertés par les médias et le récit des mésaventures d’ami d’ami de leurs amis sont rassurés par le fait de signer chez un notaire. Avec ses belles chaises en cuir, son assistante, sa table de 5m sur 3, c’est vrai qu’il a fière allure notre ami Notaire. Bref, aujourd’hui il est commun de recourir à un notaire, parce que cela convient à tout le monde mais aussi parce que le Notaire réalise les avant-contrat gratuitement, si il est retenu pour l’acte final bien sur.
On parle parfois de promesse synallagmatique de vente car c’est le véritable terme technique. Celui qui peut le dire sans se planter fait bonne impression, mais quand c’est à l’écrit, malgré les correcteurs d’orthographe omniprésents, on retrouve plus souvent le terme de promesse, plus facile à écrire. Pour votre culture, ce terme tient son étymologie du grec ancien συνάλλαγμα, sunállagma (« échange de relations, contrat »). Voila pour la petite anecdote.
En général, ni le vendeur désigné comme le bénéficiaire, ni l’acheteur désigné comme le promettant ne peuvent se rétracter après avoir paraphé et signé un compromis de vente. Mais depuis peu la Loi ouvre un peu plus la porte aux états d’âme d’un vendeur… Le délai de réflexion est passé de sept à dix jours depuis la loi Macron et la non validation de la clause de financement liée à l’obtention d’un crédit immobilier.
Et comme si ce n’était pas assez, l’article 642 du code de procédure civile, déclare quand le dernier jour du délai de rétractation tombe un jour de week-end ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Lorsqu’il ne souhaite pas donner suite au compromis de vente pourtant signé, l’ex promettant doit exprimer sa rétractation à toutes les parties, au vendeur, à son conseil en immobilier si la transaction est réalisée par une agence et au notaire qui a officié sur le compromis, avant la fin des dix jours prévus à cet effet au moyen d’un courrier recommandé avec avis de réception.
Reste la question du séquestre: en général 10% de la somme totale de la transaction sont déposés à la signature de l’avant contrat pour éviter toute fanfaronnade. On encaisse cette somme dans une sorte de routine ou de convenances, mais il est tout à fait possible de ne pas réaliser de versement de ces sommes. J’ai déjà eu le cas d’un acquéreur qui ne souhaitait pas déposer 10% et qui a trouvé en face de lui un acquéreur que cela ne dérangeait pas. Mais c’est vrai que dans la plupart des cas, le montant de 10% convient à tout le monde.
L’emprunteur qui va courir les banques pour trouver son financement a tout intérêt à mettre en concurrence les établissements prêteurs et à les mettre en concurrence avec les taux d’internet notamment. Théoriquement il est bien protégé. La loi Scrivener du 13 juillet 1979 et l’article L312-15 du code de la consommation, indique que la promesse unilatérale de vente doit indiquer si le prix du bien immobilier est payé via un ou plusieurs crédits. L’article L 312-16 du code de la construction et de l’habitation lui, légifère que, dans ce cas, le compromis de vente est conclu avec comme condition suspensive l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. En clair un acquéreur dont le prêt est refusé, se fait rembourser intégralement ses dépenses liées au séquestre. Il prévient tout le monde avec preuve à l’appui et sous 15 jours devra être remboursé intégralement des sommes avancées;
Voila, c’est un peu fouillis et touffu, mais un bon professionnel de l’immobilier saura vous expliquer tout ça. Moi, mes clients ne sont pas encore arrivés, je vais me reprendre un café…