Le nouvel eldorado de l’immobilier ?

En un an, les plates-formes de financement participatif spécialisées dans le financement de projets immobiliers ont essaimé.

L’internaute peut investir dans le neuf via des programmes de promotion de logements, de bureaux, de logistique ou dans l’ancien dans des logements à réhabiliter, dans des biens locatifs (logements, commerces) et même dans du viager. A lire les projets, il semblerait qu’on gagne à tous les coups avec des rendements alléchants compris entre 5 et 12 %. Les tickets sont accessibles (de 1.000 à 2.000 euros), avec des frais (d’entrée, de gestion) ou des commissions sur la plus-value.

La plupart des acteurs étant des nouveaux venus, il existe à ce jour peu d’opérations déjà débouclées. Ce manque d’historique constitue une bonne raison d’investir avec prudence dans ces projets qui n’offrent aucune garantie sur le capital investi.

Dans l’immobilier neuf (Anaxago, WiSEED Immobilier, Lymo.fr), le modèle semble simple. Chez Anaxago, le particulier participe au tour de table au côté du promoteur, c’est-à-dire en amont de la construction. Via un holding, il prend une participation dans la société de construction, sous la forme de titres éligibles au PEA ou au PEA -PME. Cette collecte de fonds propres va aider le promoteur à boucler son opération et à obtenir plus facilement un prêt bancaire. « L’investisseur se rémunère à terme, soit 18 à 36 mois après, une fois l’opération vendue et construite. Les gains résultent d’une partie de la marge du promoteur », commente Joachim Dupont, PDG d’Anaxago. De son côté, Lymo.fr est partie prenante aux opérations immobilières qu’il met en ligne, puisque ce sont les siennes (il est aussi promoteur). « Pour faire entrer les investisseurs, nous avons recours à un emprunt obligataire émis par la société de projet qui porte l’opération. Le coupon est de 10 % à une échéance 18 ou 24 mois suivant les projets », précise Jean-Baptiste Vayleux, directeur général de Lymo.fr. Même modèle adopté chez WiSEED Immobilier, qui sélectionne des projets de petite taille et déjà précommercialisés. « Avant d’investir, il faut s’assurer que le programme proposé est bien avancé avec une promesse de vente signée, des permis de construire purgés, des recours levés, une commercialisation bien entamée et surtout une garantie financière d’achèvement (GFA) obtenue », insiste Paul Jarquin, PDG de REI, un promoteur de logements en bois qui s’apprête à lancer dans quelques mois une plate-forme de « crowdfunding » pour financer ses propres opérations. En plus du risque lié à la réalisation technique et juridique du programme, les retards de chantier (sinistres, etc.) peuvent repousser la date de sortie des investisseurs. « Pour, la plupart, ces nouveaux acteurs ne viennent pas du monde de l’immobilier, or c’est un métier à part entière », relève Paul Jarquin.

Des montages dans l’ancien

Les montages juridiques proposés par les plates-formes spécialisées dans l’immobilier ancien (Crowdimo.fr, Hipipipimmo.com) sont assez complexes. Une société civile d’investissement (SCI) est souvent constituée pour acheter des parts d’un bien immobilier. « Cinq propriétaires par bien s’avèrent être une bonne répartition pour un bien en viager. Si un acheteur ne paie pas la quote-part de la rente viagère, sa part est au bout de trois mois vendue aux enchères », soutient Matthieu Charpentier, gérant chez Hipipipimmo.com. Chez Crowdimo.fr, on met en avant la possibilité de devenir propriétaire de mètres carrés d’un bien.

Ecueils de ces offres : quid de la pérennité de la gestion du bien ? La durée d’investissement longue, entre 5 et 9 ans, ainsi que le scénario de sortie sont difficilement envisageables à si longue échéance. A noter que la législation récente n’a pas distingué l’immobilier des autres activités du « crowdfunding ». « Peu importe le sous-jacent, l’important c’est la forme que revêt le “crowdfunding” : le prêt ou la prise de participation via des titres », précise-t-on à l’AMF. Une chose est sûre, dans cette ruée vers l’or sur la pierre, les sites et les investisseurs ne sortiront pas tous gagnants