Petit rappel: le compromis de vente et la promesse de vente sont deux actes aux conséquences différentes pour l’acquéreur et le vendeur. Souvent dans l’esprit de néophytes et des particuliers il peut y avoir confusion.
La promesse de vente:
Lors de la promesse de vente (connue aussi sous le nom de « promesse unilatérale de vente »), le vendeur s’engage envers le potentiel acheteur (le « bénéficiaire ») à lui céder son bien au prix convenu. Il lui accorde une « option » pour un temps qui est en général de deux à trois mois.
Pendant la durée de cette période, il ne peut pas renoncer à cette vente ou proposer son bien à un autre acheteur. Le candidat à l’achat est en position par contre de décider s’il souhaite aller au bout du processus ou non. En contrepartie, il bloque une somme correspondant à une indemnité d’immobilisation, l’équivalent de frais de réservation en quelque sorte, qui représentent en principe 10 % du prix de vente.
Si il choisit d’acquérir le bien, cette indemnité sera défalquée de la somme à régler. Mais s’il se dédit ou renonce à l’achat ou encore si il laisse se terminer le délai de l’option, la somme bloquée sera considérée comme acquise au propriétaire en guise de dédommagement.
Pour être validée, cette promesse de vente est enregistrée auprès de la recette des Impôts dans les 10 jours qui suivent la signature en cas d’acte sous seing privé, et dans le mois dans le cas d’un acte notarié.
L’acquéreur payera une somme de 125€ au titre des droits d’enregistrement.
Les clients qui sont dans cette situation pour la première fois s’imaginent à tort que la signature de l’avant-contrat ne représente pas un engagement. C’est une erreur car comme son nom ne l’indique pas, cet accord préliminaire est le préalable à l’acte définitif et représente un véritable « contrat », qui oblige les deux parties en leur permettant de définir les contours de la future vente en entérinant leur accord.
Si elle n’est pas légalement obligatoire, cette étape est néanmoins indispensable et sécurise la transaction de part et d’autre.
Le compromis de vente
Pour le compromis de vente (appelée aussi « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent à finaliser la vente à un montant fixé en accord. Juridiquement, le compromis valide la vente.
Si le vendeur renonce à la transaction, l’autre partie peut l’y obliger par voie de justice, en exigeant en sus des dommages et intérêts. Dans l’autre sens, également.
Le dépôt de garantie, est pris en compte lors de la finalisation de l’acte notarié.
A contrario de à la promesse de vente, le compromis n’a pas a être enregistré auprès des impôts. cela génère donc une absence de frais.
L’offre d’achat
Attention à l’offre d’achat, appelée aussi « promesse unilatérale d’achat », ce document doit être présenté de la bonne façon et comporter les deux signatures. Il stipule l’accord des deux parties sans que cela ne constitue un acte officiel. L’acquéreur bénéficie d’un délai de 10 jours pendant lequel il peut se rétracter. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation par la Poste de la lettre recommandée. La lettre est soit remise en main propre ou un avis de passage à son adresse fera foi.
Le document stipulera idéalement les conditions suspensives et un temps de validité pour obtenir la réponse du vendeur si le prix est négocié. Aucune somme ne peut être demandée à l’acheteur, cela entraînerait la nullité de l’offre (art. 1589-1 du Code Civil).
Les clauses suspensives :
Pour une promesse de vente comme pour un compromis, acheteur et vendeur ont le droit de convenir de la mise en oeuvre de clauses suspensives. Cela permet de protéger les parties en cas d’évènements contrariants, généralement l’obtention d’un financement est portée au contrat. Chacun des deux côtés est libéré de son engagement en cas de mise en pratique d’une clause suspensive. Pas besoin d’être devin, la clause suspensive… Suspend la vente. C’est bien utile dans la plupart des cas, et cela laisse le temps de valider la plupart, pas tous, des éléments inconnus de l’acquéreur et parfois même du vendeur. Dans ces situations les sommes engagées sont simplement restituées.
On voit parfois des clause appelées « clause de dédit », ou « clause de substitution », mais elles sont plus rares et généralement spécifiques à des opérations lourdes.
Délai de rétractation pour les acquéreurs
Quand il achète un logement l’acquéreur signe un avant-contrat, et dispose d’un délai de dix jours (depuis peu) pendant lequel il a le droit de changer d’avis sans que cela ne puisse porter à conséquence.
Une lettre recommandée suffit, peu importe la raison invoquée il n’y a pas de pénalités financières. Le délai de rétractation est en immobilier le moment où le professionnel qui a assuré la vente doit serrer les fesses. Certains disent que c’est pour cela que l’on l’appelle ainsi… Mais ce n’est pas vrai. C’est juste une blague insérée dans un article un peu trop sérieux... Exemple: Si la lettre contenant l’engagement est adressée le 10, sa première présentation aura lieu le 12, le délai commence à courir le 13 pour expirer le 19 à minuit.
Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel
Les particuliers sont libres de rédiger sur feuille libre ou via des documents glanés sur le net des contrats types, mais c’est souvent là que le bât blesse. Un professionnel arbitrera le débat de façon intelligente et amènera les deux parties à s’engager sur un véritable document structuré. Le mandataire en immobilier ou l’agent immobilier intervenant donnera alors aux deux parties les conseils nécessaires à leur bonne information. Ne pas oublier que la plupart des gens qui passent par ces étapes ne sont pas des professionnels et peinent à comprendre les rouages d’une vente. Expliquez leur que cela ne génère pas de surcoût et que cela s’intègre dans vos frais et honoraires. Une aide gratuite mais qui vaut de l’or.