Estimation Immobilière

Estimation Immobilière : comment ça marche ?

Estimation Immobilière… Il s’est avancé dans le salon, a levé le doigt en l’air et pris un temps de réflexion. Il a fermé les yeux fort et s’est concentré un instant. La scène était intimidante, belle et effrayante à la fois, un peu comme Catherine Deneuve. Il a eu l’air de souffrir puis son visage s’est détendu, il a ouvert les yeux et il a dit : « Votre bien immobilier vaut exactement… » NON, bien sur ça ne se passe jamais comme ça. Une estimation est un moyen de valoriser un bien immobilier. Elle passe par différents critères.

Les méthodes de l’Estimation Immobilière

A ce jour de nombreuses méthodes sont utilisées pour valoriser un bien. On parle de la valeur vénale d’un bien pour l’opposer à la valeur affective. Alors pour rationaliser, on évite de partir en général de la valeur d’achat. Acquisition + travaux sera souvent la mauvaise équation proposée par un vendeur. A cela, il faudra savoir opposer un regard neutre. Tous les biens immobiliers ne prennent pas de la valeur, et si ils en prennent, ils n’en prennent pas tous au même rythme. On privilégiera une étude de marché. Les biens similaires, sur le même secteur sont à même de donner une bonne idée de ce qui se pratique en terme de prix au moment de la mise en vente. Le facteur temps est lié avec la localisation.

Certaines communes ont connu un « quart d’heure américain » où tout valait de l’or. Comme sur tous les marchés, ou comme en cuisine pour un soufflé, cet effet de mode peut retomber. C’est pourquoi le prix d’acquisition peut parfois induire tout le monde en erreur. Le prix des travaux également peut être source de méprise. Un carrelage atroce peut plaire à certains et pas à d’autres. Cela ne constitue pas, à tous les coups, une plue-value sur le bien immobilier !

Les aléas de l’Estimation Immobilière

On peut également valoriser un bien en se basant sur les transactions effectivement réalisées. L’Estimation Immobilière en ce cas, se réalise sur des prix réels. Pas sur le prix annoncé par votre voisin, pas le prix qu’il y avait sur l’annonce, mais le prix indiqué au compromis. Les professionnels de l’immobilier sont équipés d’outils et d’algorithmes pour réaliser cette estimation. Outre la base des notaires qui liste les transactions, il faudra prendre en compte d’éventuelles décotes ou bien leur contraire. Si le bien a une vue, une situation particulière, un étage plus élevé que celui présent dans la base ou bien si il est au contraire en rez-de-chaussée. Une terrasse, un jardin, un garage, une cave… Peuvent faire moduler le prix d’un bien immobilier.

C’est important pour cela de faire appel à un oeil extérieur. Un professionnel de l’immobilier saura vous dire si la prestation en question valorise le bien ou si elle le dessert.  C’est important également de ne pas faire une estimation de complaisance. Vous ne vendrez pas 100.000€ au dessus du prix du marché et votre client non plus. Il sera perdant et vous aussi. Votre métier intègre un devoir de conseil. Bien conseiller votre client est dans vos prérogatives, ne l’oubliez jamais. Quelle que soit sa réaction au prix que vous annoncez.

Peut-on faire payer une Estimation Immobilière?

C’est un vaste débat qui pour certains se clôture bien rapidement. En effet, la Loi Hoguet stipule que le professionnel de l’immobilier ne peut prétendre à rémunération qu’une fois la réalisation d’une vente certifiée par un acte authentique. Cela devrait clore le débat, cependant, certains experts se font payer pour rendre un avis de valeur. Aussi le professionnel de l’immobilier pourrait il envisager de facturer le temps passé. C’est un argument qui fait débat. Il faut alors rappeler qu’il y a deux cas qui généralement amènent un conseiller à réaliser une estimation. Une simple valorisation de patrimoine, pour les impôts ou dans le cadre d’une succession ou bien une vente.

Dans le premier cas, c’est souvent frustrant pour le professionnel de rendre un travail abouti, alors qu’aucun projet de vente ne se profile. Mais dans le deuxième cas, le « salaire » de la mission sera souvent un mandat. C’est ce qu’il ne faut pas perdre de vue. L’estimation est le moment où l’on rencontre son client futur. Non pas pour lui faire plaisir sur le prix, mais pour l’aider à bien se positionner pour construire une stratégie efficace. Et une bonne relation client c’est généralement une vente assurée à moyen terme. Alors acceptez de donner un peu de votre temps, il se pourrait que cela soit plus que rentable.