Estimer les frais de notaire est important si vous souhaitez acquérir un terrain, un appartement ou une maison. Pour vérifier la faisabilité de votre projet, il est important d’intégrer tous les frais, dont les frais d’acquisition. Communément appelés frais de notaire, ils peuvent faire grimper la note de 2 à 8 % en fonction du type de bien. Que comprennent-ils ? Comment les estimer en fonction du type de bien ?
Qu’est-ce que les frais de notaire ?
Tout achat immobilier entraîne le paiement de frais de notaire. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la somme payée ne sert pas uniquement à rétribuer l’étude notariale. Le notaire se charge d’en reverser une partie au Trésor Public : 0,715 % pour un bien immobilier neuf et entre 5,09 % et 5,8 % dans le cas d’un achat dans l’ancien. Voici un calculateur bien utile. Que touche réellement le notaire ? Les honoraires du notaire, appelés émoluments, dépendent du prix de vente du bien. Ils sont calculés selon un barème dégressif. Au 1er janvier 2021, les taux applicables étaient les suivants :
- 3,870 % du prix de vente jusqu’à 6 500 € ;
- 1,596 % du prix de vente de 6 501 € à 17 000 € ;
- 1,064 % du prix de vente de 17 001 € à 60 000 € ;
- 0,799 % du prix de vente au-delà de 60 000 €.
Ajoutez les 20 % de TVA à la somme obtenue. Et le reste de la somme ? Elle se répartit entre 3 postes :
- Les droits de mutation comprenant la taxe communale (1,2 % du prix du bien), la taxe départementale (4,5 % du prix de vente, sauf dans l’Isère, l’Indre, le Morbihan et Mayotte où elle est de 3,8 %), les frais d’assiette (2,37 % de la taxe départementale dans l’ancien, 2,14 % dans le neuf) et la taxe de publicité foncière (0,715 % du prix de vente).
- Les émoluments de formalités et débours dont le montant s’élève à environ 1350 €. Cette somme sert à financer les démarches accomplies pour la réalisation de l’acte de vente.
- La taxe de sécurité immobilière fixée à 0,10 % du prix du bien.
Estimation pour un achat dans l’ancien
Prenons un exemple pour illustrer le calcul des frais d’acquisition. Pour l’achat d’un appartement ancien de 300 000 € à Paris, les frais de notaire s’élèveront à environ 22 400 € environ. Ils se répartissent comme suit :
- Émoluments du notaire (avec TVA) : 3350 €
- Frais et débours : 1350 €
- Droits de mutation : 17 419 €
- Contribution de sécurité immobilière : 300 €
Les frais et débours correspondent à une provision versée au notaire pour rémunérer des intervenants (géomètre, huissier…) et rembourser les frais engagés pour les formalités administratives nécessaires à la réalisation de l’acte de vente. Un décompte final est effectué après la vente. Comme vous pouvez le constater, la majorité de la somme (environ 5,8 %) revient à l’État, et non au notaire.
Estimation des frais de notaire pour un achat dans le neuf
Pour un achat d’un montant similaire mais dans le neuf, les frais d’acquisition sont estimés à :
- 5840 € si le programme immobilier comporte moins de 100 logements ;
- 5500 € s’il en comprend entre 100 et 250 ;
- 5157 € entre 250 et 500 logements ;
- 4929 € au-delà de 500 logements.
La différence est de taille ! Elle se situe principalement au niveau des droits de mutation. Voici pour illustrer quelques programmes d’appartements neufs dans le Nord. Dans le neuf, ils sont limités à la taxe de publicité foncière (0,715 % du prix de vente). Vous gagnez quelques euros supplémentaires avec les frais d’assiette qui passent de 2,37 % à 2,14 %. Enfin, les honoraires du notaire sont dégressifs en fonction du nombre de logements dans le programme immobilier, conformément à l’article A. 444-92 de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires.
Vous pouvez tenter de négocier les frais de notaire dans l’ancien, mais la réduction ne s’appliquera qu’aux honoraires du notaire, et uniquement sur les tranches supérieures à 150 000 euros. La meilleure option pour bénéficier de frais de notaire réduits et donc de privilégier un achat immobilier dans le neuf.