L’ Immobilier locatif est tentant, cela permet de se faire une épargne solide et durable. Si elle est bien pensée cette épargne est facilement transmissible. Parlez-en à votre conseiller immobilier, il saura vous aiguiller pour faire les bons choix.
Immobilier locatif, attention tout de même
Avant toute chose, il faut s’assurer de border tous les risques. La période durant laquelle le logement est vide est la vacance locative. Pendant cette période, le loyer ne vous est pas reversé. Attention donc aux simulations très ou trop optimistes. Comptez deux mois environ pour 3 années si le logement est attractif. D’une manière générale il n’y a pas de recette magique. Vos calculs doivent intégrer les charges incompressibles. Taxe foncière, charges et travaux. Vous pourrez ensuite déduire ces éléments lors du calcul de la rentabilité nette-nette.
Attention également au surendettement. Il faut être conservateur dans ses prévisions. Un conseiller immobilier saura vous aider à faire les bons calculs sans vous mettre en danger. Un placement immobilier doit avant tout prendre en compte l’optique de la revente. Ce sera primordial de ne pas perdre tous les gains parce que l’on a acheté trop cher.
Les calculs
Pour les fans de maths on va distinguer la rentabilité brute, la rentabilité nette de charges, et la rentabilité nette-nette.
La rentabilité brute s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Il s’agit donc d’un rendement annuel. La rentabilité nette de charges se calcule sur la même base. Mais dans le loyer annuel, vous retranchez la taxe foncière. Les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. La rentabilité nette-nette est la rentabilité nette de charges, plus les avantages fiscaux. Les travaux, la taxe foncière ou encore les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc.
On calcule le rendement net avec une la méthode Larcher en général. Pour se faire une idée du rendement locatif d’un investissement c’est le plus simple. Cette méthode reprend la formule de la rentabilité brute en la calculant sur 9 mois de loyers au lieu de 12. En effet, les charges et autres dépenses représentent 25% des loyers, soit un trimestre.
Les dispositifs de défiscalisation
Parmi les dispositifs de défiscalisation on parle souvent du Pinel ou du dispositif Censi-Bouvard dans l’immobilier neuf. Ce sont les plus fréquemment cités. Mais il est important d’en parler à votre conseiller. Pour les DOM TOM le dispositif Girardin est méconnu, tout comme les avantages fiscaux Cosse ou Denormandie dans l’ancien.
La semaine prochaine nous consacrerons un article spécial sur ces sujets.